A propos de l’arrêt Cass. 3^e Civ., 7 avril 2016, n° 14-24.164

Des époux ont été approchés par un agent commercial mandaté par une société, proposant des conseils en investissement locatif.

A l’occasion d’une rencontre, l’agent a remis aux époux une plaquette de commercialisation d’appartements en l’état futur d’achèvement dans une résidence à Carcassonne.

• Assez classiquement, la plaquette éditée par le promoteur ventait les mérites de la Ville, les qualités exceptionnelles du quartier où s’implantait la résidence…  et garantissait également la rentabilité de l’investissement :  il s’agissait d’un « investissement de qualité » dans un quartier garantissant une « forte demande locative », un « placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d’un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant ».Le haut niveau de rentabilité de l’investissement était par ailleurs confirmé par une « étude financière personnalisée » remise aux époux par l’agent commercial (gain fiscal de 33.382 €, gain financier net de 140.684 € et, à terme, un avantage financier net de 167.866 € sur l’ensemble de l’opération…).Séduit par ces arguments de vente du promoteur et de l’agent, les époux se sont décidés à acheter un appartement dans ladite résidence, en bénéficiant de la défiscalisation prévue par le dispositif dit « de Robien ».Hélas, les époux propriétaires n’ont jamais pu louer leur appartement !

  Le marché immobilier à Carcassonne était saturé, et ce, dès l’obtention du permis de construire de la résidence, ce que le promoteur ne pouvait ignorer.

  En réaction, les époux ont saisi les tribunaux d’une demande d’annulation du contrat de vente pour dol du promoteur et de la société de Conseil.

  Pour rappel,  le dol est un vice du consentement caractérisé par un mensonge ou une manœuvre, destiné à provoquer une erreur, et ayant déterminé le consentement du contractant.

  Lorsqu’il est caractérisé, il entraîne la nullité du contrat.  

  La Cour de cassation a fait droit à la demande des époux en sanctionnant ces manœuvres qui, selon elle, sont abusives. Elle considère que ces arguments de vente sont allés bien au-delà de la simple exagération publicitaire, habituelle dans les pratiques commerciales, il s’agissait en réalité d’affirmations mensongères destinées à tromper les investisseurs.

  Les sanctions sont importantes : outre les restitutions réciproques du prix de vente et de l’appartement, le promoteur et la société de Conseil ont été condamnés à des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et matériel subi par les victimes du dol.

  Ce qu’il faut retenir :  cette jurisprudence ne fait que confirmer la grande précaution que doit adopter le rédacteur de documents publicitaires en matière de vente immobilière. Il s’agit de documents précontractuels dont le contenu est généralement déterminant du consentement des acheteurs et dont les informations peuvent conduire, dans certains cas, à la nullité du contrat !