Lorsque le locataire de locaux commerciaux est en liquidation judiciaire, le bailleur peut faire constater la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers échus après l’ouverture de la procédure, et sans avoir à adresser au préalable un commandement de payer.

Cette demande ne peut être faite que postérieurement à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement.

En l’espèce, le juge commissaire, avait rejeté la requête tendant à la constatation de la résiliation du bail par une ordonnance.

La cour d’appel a rejeté le recours contre l’ordonnance susmentionnée.

Au visa des articles L. 641-12 du Code de commerce et R. 641-21 du Code de commerce, la Cour de cassation[1] casse et annule l’arrêt d’appel.

La Cour indique que, lorsque le juge-commissaire est saisi d’une demande de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers correspondant à une occupation postérieure à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire du preneur, le bailleur n’est pas dans l’obligation de délivrer un commandement de payer.[2]

Cette résiliation est ainsi de plein droit, et ne suppose ni commandement de payer, ni revendication du bénéfice d’une clause résolutoire.

REMARQUE : Mettre en œuvre la clause résolutoire obligerait le bailleur à délivrer un commandement de payer, et à respecter le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement infructueux.[3]  Il est donc recommandé de privilégier la voie spécifique de la résiliation de plein droit dans ce cas de figure.

Il convient d’être prudent sur l’étendue de cette résiliation de plein droit, en ce que cette solution n’est pas nécessairement transposable à la sauvegarde et au redressement judiciaire.

[1] Cass., 9 octobre 2019, n° 18-17.563
[2] Exigé dans l’article L. 145-41 du Code de commerce
[3] Art. L. 145-41 du Code de commerce