L’article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014 oblige les copropriétaires d’immeubles à usage d’habitation à participer à un fonds de travaux qui doit être constitué à partir du 1er janvier 2017.
Ce fonds est destiné à financer les futurs travaux de conservation ou d’amélioration de l’immeuble.
1) Tous les immeubles soumis au statut de la copropriété sont soumis à cette obligation dès lors qu’ils satisfont aux deux conditions suivantes :
Ils doivent être composés de lots affectés en totalité ou partiellement à usage d’habitation.
La livraison a dû intervenir au moins cinq ans avant le 1er janvier 2017 (1er janvier 2012) ; pour les immeubles réceptionnés entre le 1er janvier 2012 et le 1er janvier 2017, c’est à l’issue de la cinquième année à compter de la réception que le fonds doit être constitué.
Il existe également deux exceptions à cette obligation :
Les copropriétaires de moins de dix lots sont exclus de cette obligation.
Il en est de même lorsqu’a été réalisé le diagnostic technique global, qui ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années (dans ce cas, l’exemption n’est valable que jusqu’à l’expiration de ce délai).
2) Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation des copropriétaires dont le taux est voté en Assemblée générale (article 25 ou 25-1 de la loi du 10 juillet 1965) et ne peut être inférieur à 5 % du budget annuel de la copropriété.
Mais, l’Assemblée générale peut à la même majorité voter un taux plus élevé.
A noter qu’aucune sanction n’est prévue en cas de non-respect de cette obligation, ni sur un refus de principe par l’Assemblée générale de constituer ce fonds, ni sur le vote d’un taux inférieur à 5 %.
Chaque copropriétaire participe au prorata des millièmes de charges communes générales attribuées à son lot.
Mais, les dépenses elles-mêmes relatives aux travaux décidés et engagés, peuvent faire l’objet d’une répartition différente (exemple : travaux relatifs à l’ascenseur) : une régularisation comptable devra être effectuée ensuite).
3) Dans l’hypothèse où le montant du fonds de travaux est supérieur au budget prévisionnel, l’Assemblée générale doit mettre à son ordre du jour la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux (article L.731-2 du CCH) s’il n’a pas encore été établi, et celle de la suspension éventuelle des cotisations au fonds de travaux selon la nature et l’importance des travaux prévus au plan pluriannuel.
Si un plan pluriannuel a été voté, une modulation des cotisations pourra être prévue par l’Assemblée générale, pouvant aller jusqu’à la suspension, si le plan n’est pas mis en place.
4) Les travaux que le fonds a vocation à financer, sont ceux visés par les lois et règlements, ainsi que ceux mentionnés à l’article 44 du Décret du 17 mars 1967 :
Travaux de conservation ou d’entretien autres que ceux de maintenance.
Travaux sur les équipements communs autres que ceux de maintenance.
Travaux d’améliorations (transformation d’éléments d’équipements – adjonction de nouveaux éléments – aménagement ou création de locaux affectés à l’usage commun – surélévation).
Etudes techniques (diagnostics – consultations).
En résumé, tout ce qui n’est pas de la maintenance ou de l’administration des parties ou des équipements communs.
En cas de travaux tendant à la sauvegarde de l’immeuble, décidés par le Syndic en raison de l’urgence, l’Assemblée générale à la majorité des articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie de ces dépenses au fonds de travaux.
5) Un compte bancaire spécifique doit être ouvert pour ce fonds de travaux ; il doit être séparé du compte bancaire général de la copropriété, et les sommes versées sur ce compte peuvent être placées sur un livret A.