Un local commercial dont l’un des copropriétaires est propriétaire des murs, est donné en location à une société qui y exploite un restaurant et une activité de vente à emporter, l’un et l’autre prohibés par le règlement de copropriété.
Cette activité provoque en outre des nuisances olfactives considérables qui conduisent le copropriétaire d’un appartement situé au premier étage au-dessus du restaurant à solliciter par la voie de l’action oblique la résiliation du bail commercial, en raison de la carence du bailleur.
La Cour de Cassation (3ème chambre civile, 12 juillet 2018) a censuré l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles qui avait fait droit à cette demande au motif que la carence du bailleur n’était pas établie.
Ainsi est-il admis a contrario, que l’action oblique permet à un créancier d’exercer les droits et actions de son débiteur en cas de carence de ce dernier.
Au sein d’une copropriété chaque copropriétaire est créancier du respect du règlement de copropriété par les autres copropriétaires.
Mais il doit établir l’inaction du débiteur.
La Cour de Cassation dans l’arrêt précité reproche à la Cour d’appel de Versailles de ne pas avoir vérifié si cette condition tenant à la carence du bailleur était avérée.
Or le bailleur faisait valoir qu’il avait fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire et saisi le Juge des référés en constatation d’acquisition de ladite clause et en résolution du bail.
Il n’y avait donc pas « carence » du bailleur à proprement parler.
Le respect de cette exigence est évidemment applicable à l’exercice d’une action de même nature de la part du syndic contre le locataire de l’un des copropriétaires.
Les syndics et les copropriétaires lésés ont la confirmation qu’en présence d’une activité nuisible et préjudiciable d’un locataire et d’un bailleur défaillant, ils ne sont pas démunis.